상업용 부동산 리스 옵션 연장을 올바로 행사하는 방법

만일 리스 기간을 연장할 수있는 옵션이 계약서에 포함되어 있고, 리스 연장을 원한다면, 옵션 행사에 대한 서면 통지서를 적시에 그리고 적법한 방법으로 임대인에게 보내야 한다. 옵션 행사 통지가 하루라도 늦어진다면, 임대인은 리스 연장 요청을 거부할 수 있다. 그러한 경우 임대인은 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있고 연장 조건으로 시장가격보다 높은 금액으로 리스를 인상하거나 추가 조항, 또는 추가 지불을 요구할 수 있다. 이러한 결과를 막기 위해서는 옵션 행사를 위한 통지서가 시의적절하게 보내져야 한다.

양식으로 작성된 리스가 아닌이상 그 어떤 리스 계약서도 동일하지않다. 따라서 리스 계약서 및 옵션조항을 자세히 검토하여 필요한 의무 조항을 이해하고 모두 충족시켜야 한다. 대부분의 리스 계약서는 계약 만료 이전 특정 기간 안에 옵션 행사 통지서를 보내야 한다는 요구사항이 있다는 것을 유념해야 한다. 다음은 샘플 조항이다:

임차인은 먼저 임대인에게 계약 만료 최소 6개월 전에 옵션 행사 의사를 서면으로 통지함으로써 옵션을 행사할 수 있으며 12 개월을 넘어서는 안된다.

만일 2017 년 12 월 31 일에 만료되는 리스에 이 옵션 조항을 적용해 본다면, 임차인은 2017년 1월 1일에서 2017년 6월 30일 사이에 옵션 행사에 대한 통지서를 임대인에게 보내야 한다. 어떤 리스 계약은 이 보다 짧은 3 개월을 통보 기간으로 정하기도 한다. 이러한 마감 기한을 정한 이유는 임차인이 옵션 행사의 의사가 없을 경우 임대인이 다른 임차인을 찾을수있는 충분한 시간을 위해서다. 마감 기한을 놓치지 않으려면 Outlook 캘 린더나 다른 방법으로 표시하여 마감일을 넘기지 않도록 해야 한다.

옵션 행사에 대한 통지서는 적법한 방법으로 보내져야 한다. 거의 모든 리스 계약서에 있는 "통지" 조항은 계약서 뒷부분에 있으며 통지서의 전달방법을 다루고 있다. 특정 통지 조항 및 의무사항 여부가 있는지를 검토해야 하며, 이 통지는 대부분 등기우편 (수령 확인이 요구되는), 속달 우편, 또는 기타 우편으로 발송되어야 한다. 이 조항에는 통지서를 보내야 할 임대인의 주소가 있다. 만일 법적 고지를 보내야 하는 주소를 정확히 알지 못 한다면, 임대인 혹은 리스 건물 관리인에게 주소를 확인하고 이를 서면으로 받아야 한다. 통지에 대한 모든 요구사항을 준수해야 나중에 옵션 통지서가 적절한 방법으로 발송되지 않았다는 클레임을 피할 수 있다.

옵션 통보 기한을 놓치거나 적절한 통보를 하지 않음으로 발생하는 옵션 권리 종료 외에도 임차인의 옵션 권리를 종료시키는 조항이 계약서에 포함되어 있을 수 있다. 예를 들어, 대부분의 리스 계약서에는 리스 기간 중 3회 또는 그 이상의 채무 불이행 통지서가 임차인에게 발송되면 채무 이행 여부와는 별도로 임차인은 옵션 권리를 상실한다고 명시되어 있다. 즉, 5년의 리스 기간 중 우편으로 보낸 렌트비가 3번 또는 그 이상 분실되어 제대로 임대인에게 전달되지 않아 채무 불이행 통지서를 받게 되었다면 임차인의 옵션 권리는 상실된다는 뜻이다. 만일 리스 계약서에 이러한 조항이 있고, 임대인으로부터 부당한 채무 불이행 통지를 받았다고 생각된다면 왜 채무 불이행 통지서가 부당한지를 설명하는 반대 서면을 임대인에게 통보해야 한다. 그러한 이의제기의 기록을 남겨두는 것이 나중에 임대인이 임의로 임차인의 옵션 권리를 종결하려는 시도를 막는데 유용하게 사용될 수 있다.

거의 대부분의 리스 계약은 옵션 권리가 일단 행사되면 임차인은 차후 책정된 렌트비가 공정시장 렌트비 보다 높게 책정된것임을 알게 된다해도 임차인은 옵션 행사를 철회할 수 없다. 그러므로 연장 옵션을 행사하기 전, 적절한 조사 및 연구가 완료되어야 한다. 옵션이 행사되고, 리스계약서에 공정시장 렌트비 설정 절차가 명시되어 있으면, 임차인은 해당 절차 및 마감일등을 검토해야 한다. 대부분의 리스에는 임대인이 공정 시장 렌트비를 제안하고 이에 대하여 임차인이 정해진 마감일 내에 이의를 서면으로 제기하지 않으면 임대인의 결정이 최종 확정된다.

옵션 권리를 적시에 적절하게 행사하는 것은 비지니스 가치의 유지를 위해 매우 중요하다. 리스 계약서에 있는 옵션 조항의 의무사항의 이해와 옵션 통지서 처리에 도움이 필요하거나 리스 계약과 관련된 다른 문의사항이 있다면 당사에 연락하기 바란다.