부동산 상태 공개: 집을 팔 때 어디까지 알려야 하나요?

일반적으로 캘리포니아에서는 1-4 유닛까지의 주거용 부동산을 팔려는 사람은 바이어에게 해당 부동산의 상태를 서면으로 공개해야 (disclosure) 합니다. 가장 보편적으로 사용되는 양식은 Transfer Disclosure Statement 이라는 양식이며, 셀러가 작성해서 서명해야 합니다.

어떤 내용이 공개되어야 합니까 ? 부동산의 가치나 구입결정에 영향을 미치는 중요사실을 material fact 라 부르는데, 캘리포니아주법에 의하면 이 사실들을 바이어에게 공개해야 합니다. 하지만 무엇이 중요사실인지 아닌지는 정확히 정의되어 있지 않습니다. 대신 공개되지 않은 내용이 중요사실인지 아닌지는 케이스별로 상황에 따라 판단되어야 합니다. 보통, 부동산의 가치에 중요한 영향이나 숫자로 계산될 수 있는 영향을 미치는 것이라면 중요사실이라 간주합니다. 예를들어, 공개되지 않았던 사실을 바이어가 미리 알았더라면 해당 부동산을 구입하지 않았거나 더 낮은 금액으로 구입했었을 것이라 판단되면, 이 공개되지 않았던 사실은 중요사실로 간주되고, 또 법적으로 셀러가 공개해야 할 책임이 있는 사실이 됩니다. 공개해야 하는 중요사실의 예로는 집의 구조적 문제, 토양 문제, 새는 지붕, 무허가 건축, 이웃의 소란문제, 그리고 바이어가 중요하게 생각하는 그 외의 문제들이 있겠습니다. 어떤 사실을 공개해야 할지가 확실하지 않을 때는, 공개되지 않았던 사실이 중요사실이었는데 셀러가 의도적으로 이를 숨겼다는 클레임에서 셀러를 보호하기 위해서라도 이를 먼저 공개하는 것이 좋습니다.

언제 공개해야 하나요? 일반적으로 구매 계약서에는 계약 서명일로부터 7일 이내에 구매자에게 정보를 공개할 수 있다고 명시되어 있지만 캘리포니아 주법은 계약서 서명 전에 "양도 정보 공개서" (TDS)를 포함한 공시를 구매자에게 공개하도록 하고 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 공시를 제공함으로써 구매자가 공개된 정보를 고려하여 해당 부동산에 대한 가격을 제안할 수 있게 하기 위함입니다. 판매자가 계약 서명 후 7 일 이내에 공시를 제공했다면 계약 조건을 준수한 것이라 볼 수 있지만, 원칙적으로 계약서 서명 전에 공시를 제공하지 않았다면 캘리포니아 주법에 따라 판매자에게 법적 책임을 물을 수 있습니다. 이러한 경우, 구매자는 진행중인 에스크로를 종결하고, 계약서를 서명한 후 공개된 정보에 근거하여 판매자에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 이는 대중에게 잘 알려지지 않은 법률사항이기 때문에 대부분의 판매자와 중개인은 계약서 서명 후 공시를 제공하는 관행을 계속하고 있습니다

부동산을 "AS-IS (현 상태 그대로)" 조건으로 내 놓아도 공개를 해야 합니까? 네, 그렇습니다. 종종 셀러들이 잘못 이해하고 있는 것 중에 하나가 바이어가 해당 부동산을 "as-is" 로 구입하는 것에 동의하면 셀러는 부동산 상태를 공개하지 않아도 된다고 생각하는 점입니다. "As-is" 구매란 보통 바이어가 눈에 보이는 하자를 받아들인다는 의미이지, 눈에 잘 띄지 않는 중요사실이나 상태를 공개하지 않아도 된다는 말이 아닙니다. 예를들어, 구조적인 결함이나 토양의 문제는 일반인의 눈에는 띄지 않는 문제입니다. 따라서, 셀러가 이런 문제들을 알고 있다면 "as-is" 조건에 상관없이 이를 공개해야 하는 것입니다. "As-is" 매매라도 눈에 띄는 문제들을 모두 공개내용에 포함시켜 놓으면 후에 그 문제가 눈에 띄는 것이었는지 아니었는지에 대한 시비를 방지할 수 있습니다. 예를들어, 셀러가 이사를 나간 후에 마루에 하자가 보인다면, 이 하자가 전에는 양탄자나 가구로 가려있어서 눈에 띄지 않았다고 바이어가 주장할 수도 있기 때문입니다.

수리된 하자도 공개해야 하나요 ? 이전에 있었던 하자가 모두 수리되었다고 셀러가 생각하는 경우, 이를 공개해야 하는지 여부는 현행법상 명확하지 않습니다. 하자가 수리되었으면 셀러가 이를 공개하지 않았어도 바이어가 피해를 보는 것은 없으므로 셀러에게는 책임이 없다는 판례가 있는가 하면, 셀러가 생각하기에는 모두 수리가 되었다 해도 셀러는 해당 부동산에 진흙사태가 있었음을 알렸어야 했다는 판례도 있습니다. 현행법이 명확하지 않은 점 외에도, 해당 하자가 적절하고 완벽하게 수리되었는지를 셀러가 얼마나 자신 할 수 있느냐 하는 점도 생각해 봐야 합니다. 셀러가 엔지니어나 건축업자가 아닌 이상, 셀러는 완전히 수리 되었다고 믿어도 이 문제가 후에 다시 발생할 수도 있기 때문에, 이 경우 수리되었다고 믿어지는 하자에 대해서도 바이어에게 공개를 하는 것이 좋습니다.

해당 부동산에서의 사망여부 : 부동산 상태를 공개하는데 포함하지 않아도 되는 내용으로는 과거 입주자가 AIDS 환자였는지의 여부 및 현재 바이어의 오퍼시점에서 3년이 지난 과거에 누군가가 해당 부동산에서 사망했는지의 여부입니다. 그러나 바이어가 해당 부동산에서 누군가가 사망한 일이 있었는지를 물어보면 사망한지 3년이 넘었어도 여전히 정직하게 답을 해 줘야 합니다.

셀러가 부동산 상태의 내용공개 의무를 이행하지 않으면 어떻게 됩니까 ? 정해진 기한내에 부동산 상태의 내용이 공개되지 않는 경우, 바이어는 계약서에 명시된 기간내에 구매를 취소할 수 있습니다. 요구된 내용공개를 전혀 하지 않은 경우에는 공개되지 않은 하자로 인한 손실과 하자 보수 비용을 셀러가 부담해야 할 수도 있습니다. 또한 법원은 셀러로 하여금 해당 부동산을 되돌려받고 매매가와 손해배상을 지불하라는 명령을 내릴 수도 있습니다. 셀러는 바이어의 변호사 비용도 부담해야 할 수 있으며, 셀러가 의도적으로 중요사실을 숨겼을 경우에는 바이어에게 징벌적 배상까지도 부담시킬 수 있습니다.

부동산 상태에 대한 내용공개를 하지 않았을 경우에 발생할 수 있는 결과들이 매우 심각할 수 있으므로, 셀러는 내용공개 의무를 절대 가볍게 생각해서는 안됩니다. 법적인 책임과 금전적인 손실을 방지하기 위해서라도 필요한 내용을 공개하는 것이 더 현명한 조치입니다. 바이어는 해당 문제가 발견된 시점 부터, 또는 해당 문제가 합리적으로 발견될 수 있었던 시점 부터 3년 내에 셀러를 상대로 사기 및 은폐 이유로 소송을 제기할 수 있습니다. 따라서 3년 동안 소송 걱정을 하는 것 보다는 법적으로 필요한 모든 내용을 공개하는 것이 훨씬 더 나은 선택일 것입니다. 경우에 따라서는 셀러가 생각하기에 심각한 하자가 바이어에게는 그다지 중요한 하자가 아닐 수도 있고, 하자보수 비용을 에스크로 기간동안 바이어 크레딧으로 협의 할 수도 있습니다. 부동산 상태에 대한 내용공개와 관련해서 의문이 있거나 바이어와의 합의 사항을 문서화 할 때 도움이 필요하시면 경험 많은 부동산 변호사와 상의하실것을 추천해 드립니다.