Retail Leases – 리스계약시 임차인들 (Tenants)이 꼭 확인하고 살펴보야할 내용들
최근 2010년 미국 인구센서스 보고서에 따르면 자영업을 운영하는 한국인들이 오렌지 카운티에 비즈니스 장소를 찾고있는 숫자가 증가하고 있다고 보도되고 있다. 이에 따라 비즈니스 오너들이 상가 리스계약시 놓치지 말고 반드시 확인해야 할 매우 중요한 부분에 대해서 다루고자 한다. 새로운 비즈니스를 하기 위한 상가의 리스계약은 상당 수준의 시간 및 금전적 지출이 요구된다. 새로 비즈니스를 시작하는 오너들 중에는 임차계약을 급하게 서두르다 보니 자신들에게 불리할 수 있는 몇가지 리스 조항에 대해 인지하지 못한 채 계약서 사인을하고 나서야 계약내용의 문제점을 발견하는 안타까운 사례들이 자주 생긴다. 따라서 본 로펌의 고객들에게 조언하고 있는 아래의 중요한 몇가지 리스조항과 이슈에 대해서 살펴보고자 한다.
- 랜트 시작일 (Rent Commencement Date)
리스 임차인은 대부분의 경우 리스계약이 서명된 날로부터 내부 인테리어 공사등을 마무리할 기간이 필요하다. 따라서 임차인은 필요한 공사를 마무리하기 위한 합리적인 기간이 제공 되어져야 한다. 또한 세입자개선 (Tenant Improvement)이 요구되는 경우 필요한 공사 또는 리모델링 비용 충당을 위한 세입자개선 수당(Tenant Improvement Allowance)이 요청 되어야 한다. 이 기간 동안에 임차인은 기본 임대료 비용을 줄이는 것뿐만 아니라 공동구역 관리비 (CAM Charge), 세금, 보험등의 비용을 낮추는 것을 확약해야 한다.
- 공동구역 관리비용 (Common Area Maintenance Fee)
상업용 빌딩이나 상가의 임차인은 임대료외에 공동 관리비 (CAM Charge)에 대해 일정비율을 지불해야한다. 여기서 몇가지 중요하게 확인해야 할 사항은: (1) 공동 관리비의 연간 인상 상한선 설정, (2) 공동 관리비에 대한 감사 (Audit)의 권리 주장, (3) 공동 관리비 계산시 임대인의 간접 관리비, 보유계좌 유치비등의 불합리 비용의 제거등이 있다.
- 독점적 영업조항 (Exclusivity Clause)
리스 임차인의 매출수익을 보호하기 위해 같은 업종의 다른 경쟁업체가 같은 쇼핑센터내에서 영업을 허가하지 않도록 한다는 독점적 영업조항이 계약서에 명기되어 있는지의 여부를 반드시 확인해야 한다.
- 리스 양도 (Lease Transfer)
임차인이 임차공간을 재임대 (Sublease)하거나 계약을 양도 (Assign)함에 있어 임대인의 불합리한 제한이나 금지조항등을 제거하거나 최소화해야 한다. 또한 임대인 (Landlord)이 불합리하게 임차인의 리스양도등과 관련해서 미이행, 부당한 지연 또는 조건등을 내걸수 없다는 조항이 포함 되는것은 매우 중요하다. 만일 그렇지 않으면, 임대인은 임차인의 리스계약의 양도를 거부할수도 있으므로 효과적인 임차인의 비즈니스 매각을 제한하게 할 것이다. 또한 만약 임대인 (Landlord)이 새로운 비즈니스 매입자에게 리스계약의 양도를 허락하는 경우라 해도 리스계약기간의 연장 옵션등 기존 리스계약 조항등이 새로운 비즈니스 매입자에게 이전될수 있어야 한다.
- 재배치 (Relocation)
재배치조항 (Relocation Provision)은 임대인 (Landlord)이 임차인의 현재의 위치에서 쇼핑센터내에 있는 덜 적절한 다른 위치로 이전 시킬수 있도록 허락하는 조항이다. 만약 리스계약 협상 중 임대인이 재배치 조항을 제거하지 않겠다고 한다면 임차인 (Tenant)은 재배치시 쇼핑센터 안에있는 특정 공간을 미리 정하는 협상을 리스 계약서명 전에 시도해야 한다. 임차인은 (Tenant) 또한 만족하지 않은 새 위치로 재배치 되거나, 재배치 조건이 만족스럽지 못할 경우 리스계약을 해지할 수 있는 권리의 보장을 리스계약에 마련해야 한다.위에서 언급한 조건들의 많은 부분은 리스임차계약의 예비합의 과정중 진행되어지므로 이 분야의 경험이 풍부한 부동산 전문변호사와의 상담은 리스계약 예비 합의서에 최종 서명하기 전이 가장 좋은 시점이다. . 또한 신규 비즈니스를 매입 할 때도 마찬가지로 기존 리스 계약조항에 비즈니스 가치에 중대한 영향을 끼치는 부분이 있는지 비즈니스 매입계약 전에 부동산 전문 변호사로 하여금 관련 리스계약에 대한 조항을 살펴보게 하는것은 매우 중요하다.